Bei Vermögensdispositionen, bei der Bewertung für steuerliche Zwecke oder auch mit einer guten Grundlage für gütliche, außergerichtliche Einigungen - oder wenn Sie wissen möchten, wie Ihre Bank Ihre Immobilie einschätzen wird.

Wir unterstützen Sie bei all Ihren Vermögensdispositionen rund um die Immobilie: Ob Kaufpreisfindungen, Vermögensübertragungen oder Auszahlungen zur Auflösung von Gemeinschaften. Oder wir helfen Ihnen bei steuerlichen Angelegenheiten, wenn es um die Feststellung des anzusetzenden Wertes für Steuerdeklarationen geht. Auch können wir Ihnen bei Auseinandersetzungen helfen: Das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen genießt erhöhte Glaubwürdigkeit und bietet daher oft auch die Grundlage für eine gütliche außergerichtliche Einigung. Neben der Erstellung unserer Gutachten bieten wir Ihnen unserer Beratungsleistung an. Ob für Einzelsachverhalte oder die Erarbeitung von Wertsteigerungsstrategien stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Wir können ein Gutachten erstatten oder Sie beraten.

Es gibt Fragestellungen, zu denen kein Gutachten benötigt wird. Dann können wir Ihnen mit unserer Beratungsleistung helfen.

Grundlegend sind für ein ordnungsgemäßes Gutachten immer folgende Leistungen zu erbringen:

• Ortsbesichtigung inkl. Bestandsaufnahme
• Feststellung von Art, Beschaffenheit, Zustand und Ausstattung der zu bewertenden Liegenschaft
• Zusammentragung, ggf. Beschaffung, aller wertrelevanten Informationen
• Plausibilisierung der vorliegenden Informationen
• Überprüfung, ggf. Berechnung von Wohn-, Nutz- und Bruttogeschoßflächen
• Bodenwertermittlung
• Wertermittlung von Rechten und Belastungen
• Wertermittlung nach mindestens zwei anerkannten Verfahren
• Ableitung und Begründung des Verkehrswertes
• Fotodokumentation

In der Regel besteht ein Verkehrswertgutachten aus 20-30 Seiten zuzüglich der Anlagen. Je nach Typ der Liegenschaft oder Zweck der Bewertung kann dies variieren.

Der Aufbau eines standardisierten Verkehrswertgutachtens ist:

• Deckblatt
• Inhaltsverzeichnis
• Allgemeine Angaben (Auftrag, verwendete Unterlagen, Ortstermin)
• Grundbuch (wesentlicher Inhalt)
• Wahl des Wertermittlungsverfahren
• Bodenwertermittlung
• Bauschäden, Baumängel, Instandsetzungen
• Grundlagen für die Wertermittlung / Berechnung
• Beschränkungen und Rechte
• Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert (je nach Objekt)
• Pachtwert-, Residualwert-, Discounted-Cash-Flow-Verfahren (in Spezialfällen)
• Berücksichtigung besonderer Umstände (wenn zutreffend)
• Ergebnis und Begründung des Verkehrswertes (erzielbarer Marktwert zu einem Stichtag)
• Fotos
• Anlagen (Literaturverzeichnis, Fotodokumentation)
• Sonstige Anlagen wie Pläne, Verträge etc.

Der Aufwand der Gutachtenerstattung ist vom Bewertungszweck sowie von der zu bewertenden Immobilie abhängig.

Bei Verkehrswertgutachten folgen wir den Empfehlungen des Bundesverbandes Deutscher Grundstückssachverständiger (BDGS).
Bei Gutachten für besondere Zwecke oder bei der Überprüfung von festgesetzten Immobilienwerten stimmen wir die Vergütung auf den jeweiligen Aufwand ab.
Besondere Fragestellungen bearbeiten wir nach Stundenhonoraren.
Nebenkosten, die wir bei der Beschaffung von Unterlagen haben, stellen wir mit dem Aufwand durch, der uns entsteht. Wir rechnen mit Mehrwertsteuer ab.
Sprechen Sie uns gerne an, so daß wir zu der von Ihnen angefragten Leistung einen Kostenrahmen benennen können.

Das ist im Wesentlichen von der Verfügbarkeit der notwendigen Unterlagen und dem Erhalt ggf. notwendiger Behördenauskünfte abhängig.

In der Regel kann die Fertigstellung eines Verkehrswertgutachtens innerhalb von 4-5 Wochen nach Auftragserteilung erfolgen. Bei Gutachten für besondere Zwecke, bei denen nur ausgewählte Grundlagendokumente benötigt werden, kann die Fertigstellung schneller erfolgen. Hierüber ist im Einzelfall zu sprechen.

Sofern die Gutachten die gleiche Aufgabenstellung haben, werden die ausgewiesenen Ergebnisse keine Unterschiede aufweisen. Ggf. sind jedoch im Rahmen von Gerichtsgutachten Zwischenergebnisse auszuweisen, die dem jeweils gerichtlich anhängigen Verfahren geschuldet sind. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn bei einer Zwangsversteigerung die Möglichkeit besteht, daß grundbuchlich gesicherte Rechte untergehen könnten.

Das ist maßgeblich abhängig von der Art der zu bewertenden Immobilie.

Wir überlassen Ihnen eine Aufstellung, die genau auf die von Ihnen in Auftrag gegebenen Bewertung ausgerichtet ist. Sie können auf dieser Aufstellung auch erkennen, wo Sie ggf. fehlende Unterlagen anfordern können. Wir helfen Ihnen gerne die Unterlagen, die Sie nicht beibringen können, anzufordern. Hierfür stellen wir standardisierte Anfragen bei Behörden und Verwaltungen oder nehmen auch Einsichtnahmen in die Bauakten vor.

Ja, möglichst vollständig.

Bei eigengenutzten Immobilien ist dieser Besichtigungsumfang in der Regel realisierbar; bei vermieteten Objekten ist die vollständige Besichtigung nicht immer umsetzbar. Wir stimmen im Vorfeld der Besichtigung mit Ihnen oder dem Verwalter des Objektes ab, zu welchen Räumen wir Zugang benötigen.

Wer zum ersten Mal mit der Bewertung von Immobilien in Berührung kommt, wundert sich schon bald über die verschiedenen Begriffe, die ihm dabei begegnen.

Der Hintergrund ist recht einfach: Es gibt verschiedene Anlässe, zu denen Werte für Immobilien zu ermitteln sind. Und hinter diesen verschiedenen Anlässen verstecken sich andere Fragestellungen.

Die häufigsten drei Fragestellungen sind:

1. Welchen Wert hat eine Immobilie zu einem bestimmten Stichtag?
   Dies ist der sogenannte Verkehrswert (synonym wurde in der Vergangenheit auch der Begriff „Marktwert“ verwendet). Diese Frage ist bspw. für Privatpersonen bei Vermögensdispositionen, bei der Auszahlung von Miteigentümern oder bei der Berechnung eines Zugewinnes von Bedeutung.
   Der Begriff wird gerne auch so erläutert, daß der Verkehrswert den Wert darstellt, der für eine Immobilie zu einem bestimmten Stichtag nach objektiven Maßstäben im freien Verkauf zu erzielen ist.
   Die Vorschriften zur Ermittlung ergeben sich aus Gesetzgebungen und Verordnungen, die speziell für die Ermittlung von Verkehrswerten erlassen wurden. Wesentlich sind hier das Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV).
2. Mit welchem Wert kann eine Immobilie langfristig als Kreditsicherheit dienen? Dies ist der sogenannte Beleihungswert. Diese Frage stellen Banken und Finanzierer. Vereinfacht wird dieser Begriff gerne so erläutert, daß er den langfristigen Wert einer Immobilie darstellt, den diese über einen Zeitraum von mehreren Jahren nicht unterschreiten wird. Bei diesem Bewertungskonzept werden also auch Marktschwankungen eliminiert; daher kann dieser Wert insbesondere in Zeiten boomender Immobilienmärkte erheblich von einem stichtagsbezogenen Verkehrswert abweichen.
   Zur Ermittlung wurde eine spezielle „Beleihungswertverordnung“ (BelWertV) erlassen, die auf das Bedürfnis der langfristigen Sicherheit der Gläubiger ausgerichtet ist.
3. Mit welchem Wert ist eine Immobilie bei Steuererklärungen zu berücksichtigen?
   Dies ist der sogenannte gemeine Wert. Diesen Wert verwendet das Finanzamt.
   Die Ermittlung des gemeinen Wertes findet nach den Vorgaben aus dem Kontext steuerlich relevanter Gesetze bzw. Verordnungen statt. Wesentlich ist hier das Bewertungsgesetz (BewG). Die Ermittlungsmethoden weichen in Teilen von der Verkehrswertermittlung ab.

Ja, das ist möglich.

Der von Gutachtern ermittelte (objektive) Verkehrswert ist ein Wert, der bei einem freien Verkauf der Immobilie zum Bewertungsstichtag zu erwarten ist. Er kann somit als Durchschnittswert ernstgemeinter und fundierter Kaufangebote verstanden werden.
Haben einzelne Marktteilnehmer Interessenlagen, die von dem Üblichen abweichen (bspw. bei Ankäufen von Nachbargrundstücken oder von Prestigeimmobilien), oder liegen zum Verkaufszeitpunkt andere Marktverhältnisse vor, können Preise entstehen, die von den (objektiv ermittelten) Verkehrswerten abweichen. Somit kann im Marktgeschehen ein erzielter Preis vom Verkehrswert abweichen.

Nein.

Im Rahmen der Wertermittlungen betrachten wir auch die technische Seite der Immobilie kritisch und berücksichtigen deren Werteinflüsse. Wir erstellen zu festgestellten Mängeln jedoch keine Einzelgutachten oder Sanierungsvorschläge. Benötigen Sie spezielle, bautechnische Prüfungen (bspw. Gebäudekontaminationen) oder Unterstützung bei Sanierungsmaßnahmen empfehlen wir Ihnen gerne einen geeigneten Bauschadensachverständigen. Wir empfehlen die Zusammenarbeit mit einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bauschäden.

Der Begriff des Sachverständigen ist nicht geschützt.

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung genießt in der Praxis die höchste Anerkennung zum Nachweis der Qualifikation. Gerichte beauftragen vorrangig öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, da von der Unabhängigkeit des Sachverständigen und von einem hohen Qualitätsniveau des Gutachtens auszugehen ist. Ebenso würdigen Steuerbehörden die Qualitäten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Gutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen finden im Allgemeinen eine so breite Anerkennung, daß sie oft auch Grundlage für eine gütliche, außergerichtliche Einigung werden.